Далеко не всегда жилищные вопросы между родственниками решаются только путем дарения или завещания. Порой жизненная ситуация требует оформить именно продажу квартиры, даже при том, что продавец с покупателем – самые что ни есть близкие родственники.
И вот тогда возникают вопросы: а как закон относится к таким сделкам? Не возникнет ли впоследствии проблем? Конечно, в самом Гражданском кодексе напрямую нигде не сказано, что купля-продажа квартиры между родственниками запрещена.
Однако это еще не значит, что родственные связи с продавцом квартиры ничем не грозят ее покупателю.
В первую очередь нужно отметить общий риск, под который попадают все сделки между родственниками. «Ну мы же свои люди, сочтемся» – и т.п. фразы могут обернуться в дальнейшем серьезными неприятностями.
Ведь, как известно, сделка с недвижимостью требует дополнительных формальностей – прежде всего, регистрации перехода собственности на покупателя.
Даже подписав договор и заплатив деньги, он еще не становится собственником квартиры, пока нет записи об этом в государственном реестре недвижимости.
А родственные отношения часто нарушают «дисциплину» сделки, из-за чего регистрация может затянуться на годы.
Примером тому служит недавнее дело в Верховном суде: спустя 13 лет (!) женщина все же подала в суд на родственницу, которая отписала ей долю в квартире, но так и не зарегистрировала переход собственности (дело № 16-КГ18-44).
А вот какие риски влечет покупка квартиры у родственника в отдельных случаях:
1. Покупка с ребенком
Если в сделке участвует несовершеннолетний, то родственные отношения между ее сторонами абсолютно неуместны. Дело в том, закон запрещает законным представителям (т.е. родителям, опекунам и т.п.) совершать с несовершеннолетними любые сделки (кроме безвозмездных).
В том числе не допускается подписывать возмездные договоры от имени несовершеннолетнего со своими близкими родственниками.
Поэтому, к примеру, дочь с 3-летним ребенком не вправе купить у своей матери квартиру, т.к. договор ей придется подписывать и за себя, и за ребенка, а мать – близкий родственник.
Такая проблема часто возникает при покупке жилья с использованием материнского капитала, когда ребенок обязательно должен получить долю в собственности.
2. Покупка у супруга
Бывает, что супругам нужно переоформить недвижимость друг на друга, а договор купли-продажи как раз позволяет это сделать. Они подписывают договор, что один продал другому квартиру и регистрируют нового собственника в Росреестре.
Но если эта квартира является их совместным имуществом, то сделка никаких правовых последствий не влечет: жилье как было общей собственностью супругов, так ею и осталось (не имеет значения, на кого из них оформлены документы).
А это явный признак мнимой сделки, которая по закону недействительна.
3. Налоговый вычет
Покупая квартиру у близкого родственника, нужно учитывать, что закон не дает права получить имущественный налоговый вычет по такой сделке.
Супруг, дети, родители, братья, сестры, опекун и его подопечный признаются налоговым законодательством «зависимыми лицами» – значит, им запрещено возвращать подоходный налог в связи с покупкой жилой недвижимости друг у друга.
4. Родственник-должник
Покупать квартиру у родственника, который погряз в долгах, также чревато неприятностями. Если его кредиторы узнают, что квартира была продана слишком дешево, да еще и в пределах года до банкротства, да еще и родственнику, они могут отменить сделку через суд.
Таким образом, купить квартиру у постороннего человека порой бывает намного проще, безопаснее и выгоднее, чем у родственника.
Знаменитый русский живописец и театральный художник Константин Алексеевич Коровин после революции 1917 года некоторое время прожил в России: занимался вопросами сохранения памятников искусства, организовал аукционы и выставки в пользу освободившихся политзаключённых, продолжал сотрудничать с театрами. С 1918 года он жил в имении Островно Вышневолоцкого уезда Тверской губернии, преподавал в свободных государственных художественных мастерских на даче «Чайка». В 1923 году художник по совету А.В. Луначарского выехал за границу и поселился во Франции. О времени, которое он провел в Советской России, живописец, обладавший к тому же немалым литературным даром, оставил очень живые, яркие, образные заметки в своем дневнике. Публикуем на «Избранном» некоторые из них.
Подробнее: Художник Константин Коровин о жизни в России после революции
Американская компания Logistics Gliders по заказу Корпуса морской пехоты США провела испытания перспективных одноразовых грузовых беспилотников,разработанных при участии Управления перспективных военных разработок(DARPA) Министерства обороны США.
